Покупка недвижимости в Азербайджане: регистрация и налоги

Рынок недвижимости Азербайджана в последние годы активно развивается и создаёт привлекательные правовые и экономические возможности как для местных, так и для иностранных инвесторов. В настоящей статье рассматриваются вопросы приобретения недвижимости, её регистрации и налогового режима.

 

1. 1. Приобретение недвижимости

Приобретение недвижимости в Азербайджанской Республике регулируется Гражданским кодексом и Законом «О государственном реестре недвижимости».

Согласно гражданскому законодательству, недвижимость может быть приобретена на следующих основаниях:

• договор купли-продажи

• дарение

• наследование и др.

Каждое основание включает соответствующие юридические процедуры, в связи с чем необходимо обращаться в нотариальные конторы и Государственную службу по имущественным вопросам.

 

1. 2. Регистрация недвижимости

Регистрация права собственности регулируется Гражданским кодексом Азербайджанской Республики и Законом «О государственном реестре недвижимости».

Уполномоченным органом, осуществляющим регистрацию, является Государственная служба по имущественным вопросам. Для более удобного и оперативного прохождения процесса рекомендуется обращаться в центры «ASAN xidmət», поскольку представители данной службы также функционируют в этих центрах.

Для регистрации права собственности необходимо подать заявление и приложить соответствующие документы.

Согласно статье 10 Закона «О государственном реестре недвижимости», перечень необходимых документов включает:

• план и размеры земельного участка;

• технический паспорт, план и чертежи зданий, сооружений и иных объектов недвижимости (включая их составные части), расположенных на участке;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Следует отметить, что данный перечень носит стандартный характер. В зависимости от основания приобретения состав документов может изменяться. Например, если имущество приобретается у жилищно-строительного кооператива (ЖСК), дополнительно могут потребоваться финансовая справка, выписка из протокола собрания кооператива и другие документы.

На практике, как правило, достаточно представления указанных основных документов. В «ASAN xidmət» имеется форма заявления, при этом государственная пошлина не оплачивается сразу. Сначала подаются заявление и документы, затем у заявителя берётся номер мобильного телефона, и примерно в течение одного месяца направляется SMS-уведомление о готовности выписки из реестра. Через указанную в уведомлении ссылку можно оплатить государственную пошлину.

В целом процесс регистрации недвижимости занимает около одного месяца.

 

1. 3.  Могут ли иностранные граждане и лица без гражданства приобретать недвижимость?

Законодательство не предусматривает ограничений для иностранных граждан и лиц без гражданства в части приобретения жилых помещений. Они обладают равными правами с гражданами Азербайджанской Республики.

Однако существуют ограничения на приобретение земельных участков.

Согласно статье 48.3 Земельного кодекса Азербайджанской Республики, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства могут приобретать земельные участки на территории Азербайджанской Республики только на правах аренды.

Вместе с тем, в отдельных случаях, предусмотренных законодательством, иностранные физические и юридические лица могут получить право собственности на земельный участок. Однако в таких случаях данное право должно быть отчуждено в течение одного года. Это требование закреплено в статье 49.4 Земельного кодекса.

Согласно данной норме, если право собственности на земельный участок переходит к иностранным лицам в результате наследования, дарения или ипотечного договора, оно должно быть обязательно отчуждено в течение одного года в соответствии с законодательством Азербайджанской Республики.

Если иностранные лица не отчуждают участок в установленный срок, соответствующий орган исполнительной власти или муниципалитет обязан выкупить данный участок в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

 

1. 4. Налоговые обязательства по недвижимости

I. Налоги при купле-продаже недвижимости

Налогообложение регулируется статьями 218-1.1.5.3, 220.8 и 220.8.1 Налогового кодекса Азербайджанской Республики.

При продаже недвижимости физическими лицами применяется упрощённый налог в размере 15 AZN за каждый квадратный метр. Эта сумма умножается на коэффициент, установленный в зависимости от зоны расположения объекта (например, в городе Баку коэффициенты варьируются от 1,2 до 4).

Если жильё приобретается у строительной компании (новостройка), может применяться налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 18%. В большинстве случаев НДС включён в цену продажи, однако данный вопрос должен быть отдельно уточнён в договоре.

В отношении земельных участков законодательство Азербайджанской Республики не предусматривает специального налога при их приобретении или передаче. Однако собственник или пользователь обязан ежегодно уплачивать земельный налог.

Кроме того, при купле-продаже земли могут применяться нотариальные и регистрационные сборы, которые не являются налогами, но считаются операционными расходами.

При покупке земли налог не взимается. Однако при продаже земли или иной недвижимости применяется упрощённый налог — 15 AZN за квадратный метр с учётом зонального коэффициента.

 

II. Налоговые обязательства после регистрации права собственности

После регистрации права собственности владелец обязан ежегодно уплачивать налог на имущество. Размер налога зависит от местоположения и площади объекта:

• в городе Баку — 0,4 AZN/м²

• в Гяндже, Сумгайыте и Абшеронском районе — 0,3 AZN/м²

• в других регионах — 0,2 AZN/м²

При этом первые 30 м² жилой площади освобождаются от налога.

 

1. 5. Заключение

Как видно, приобретение недвижимости и государственная регистрация прав собственности требуют последовательного выполнения установленных юридических процедур и обращения в компетентные государственные органы.

Компания Ironwood Consulting готова предоставить своим клиентам комплексное юридическое сопровождение на всех этапах приобретения недвижимости, обеспечить юридическую безопасность сделок и оказать необходимую правовую поддержку.